“工业上楼”作为破解产业空间供需矛盾、保障产业高质量发展的一种产业空间供给模式，成为产业空间拓展的新热点。“向天空要空间”，不仅有助于实现土地资源的节约利用和低效盘活，以更少的用地面积实现更高的利润和税收，还能促进既有工业提质增效和新型产业业态发展，使生产空间、生活空间、生态空间共赢成为可能。特别是，随着新一轮国土空间规划落地，城市发展规模已经被严格限制，工业用地大幅减少，“工业上楼”越来越成为制造业发展的未来趋势。

近年来，我市已制定相关措施，全方位鼓励和引导工业地产高质量发展，吸引了青北高科园、中科产业城等一大批“工业上楼”项目落地。这些项目虽然都不同程度的实现了招商去化，但从实际运行看，我市存量工业地产仍然存在去化周期长、园区内主导产业不清晰、缺乏配套支持等突出问题。

一是产业规划科学性不足。当前，我市“6+1”产业体系具体规划制定时，在产业布局、优惠政策、目标定位等方面没有明确指导性强、操作性强的发展路径，一定程度上导致园区粗放式发展的趋势。像新能源汽车产业规划，自2015年发布规划以来，2019年、2021年短时间内连续进行调整，一定程度上延缓了产业发展的进程和步伐。

二是产业发展基础还有差距。目前，我市园区内部的企业之间合作不多，本地自给率不高，难以形成资源共享和规模化采购。像目前我市新能源汽车产业集聚区内，为北汽制造整车厂配套的零部件企业占比不足25%，国轩电池和耐克森轮胎两家零部件核心企业销售业务全部来自外地，与整车厂互动性近乎为零。

三是园区基础配套较为缺乏。重产轻城的现象比较突出，园区内服务业特别是娱乐、食宿等消费性服务业发展滞后，企业人员生活工作分离现象尤为突出。像北汽制造约300名研发及高级技术人员中，有超过三分之二的人选择居住在青岛市区内，人才流失风险较大。

四是园区管理运营不够科学。招商引资、项目建设等需要在入驻企业、主管部门之间做大量的协调工作,目前我市园区服务过程中，协调工作仍由镇街各自为战，缺乏统一的协调主体。而且招商、产业园区建设和管理团队大多由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足。市场主体的参与性较低，与园区“专业化、集群化、高端化、国际化”的发展方向不匹配。

不同地区工业发展水平不同，下步发展中，我们既要认真学习外埠经验做法，更要立足莱西现实情况，走出一条适合自身实际、匹配市场需求、低成本高效率的“工业上楼”发展之路。

一要以科学规划定方向，全面明晰产业发展脉络。聚焦全市重点产业，通过规划设计团队、产业研究专家与链主企业负责人共同参与、协调谋划的方式，研究制定全市总体产业布局规划及各产业细分规划，根据目前产业布局、用地及发展空间，在不同的区域部署差异化、多样化的产业和生活空间，全面明确园区定位、细分产业板块，引导各功能区聚焦主导产业，做大规模、做出特色，实现差异化、特色化发展。

二要以拉长长板夯基础，联动构建完备产业生态。一是深度挖掘产业间关联性，实现以强产带弱产，如以新能源汽车为中心，强化与石墨负极材料间的产业互补，招引有串联作用的项目落户。二是充分释放莱西比较优势，如利用农业基础雄厚的独特优势延伸高端食品产业链链条，发展预制菜等“一二三”产融合产业。三是在招商引资上，紧盯发达城市总部企业外溢的生产基地项目重点发力，努力引进更多优质项目、龙头企业。四是在项目落地上，明确专门职责部门对项目“招引—落地—开工—纳统”全链条进行全周期协调服务，对项目从签约到投产全过程跟进负责。

三要以政企同频为目标，加快打造一流营商环境。围绕“6+1”产业体系，建立健全企业家参与涉企政策制定机制，结合企业需求和产业发展需要，逐产业研究相关支持政策，全面提高政策的实用性和精准度。在此基础上，全面整合涉企服务资源，推动政务服务、市场化服务全面下沉，解决服务“碎片化”等问题。同时，在后续园区建设中，预留数字化端口，为园区成规模后搭建智能园区服务管理平台提供支撑。

四要以产城融合建生态，着力完善园区相关配套。以南部新区建设及各镇驻地提升契机，加快在重点产业集聚区内部或周边区域招引布局购物场所、酒店、夜经济集聚地、学校、公园、健康康养中心、体育运动场所、住宅等生活基础设施配套，提高产业工人和其他相关人员的体验感、幸福感。同时，结合主导产业特点，建设一批数据中心、中小试基地等公共服务设施资源，按照园区企业和人才的不同需求特点“一园一策”，进一步完善配套设施。

五要以模式创新招引项目，建设城市优质产业空间。借鉴深圳市改革方案，探索以成本价将净地交由市属国企平台公司开发建设并自持运营工业地产项目，同时，以“成本+微利”的方式限定对外出租价格。一方面，价格优势必然提高这些工业地产项目的市场竞争力，吸引更多企业入驻；另一方面，国有平台公司开发的工业地产项目建成后可按照土地原价评估贷款，最快速度回笼资金，实现为国有平台公司赋能的效果。

六要以典型引路抓应用，做活莱西园区党建品牌。一是在园区党组织应建必建基础上，将党建与园区企业生产经营紧密结合，以企业发展的需求为导向，通过建立党管人才信息共享库、园区党组织服务清单等方法，协调解决企业发展难题；二是发挥莱西区域化党建的优势，结合共富公司经验，由属地党委牵头，将园区党组织、企业党组织与农村党组织、企事业单位党组织统筹起来，共建互助、资源共享；三是探索“党建+社群服务”工作模式，构建党建引领下人、城、产共融共洽的良好氛围。